#שוק הנדל"ן

דקה לפני שלב הסיכומים: שוק הנדל"ן בסינסינטי שומר על יציבות

מבחינת שוק הנדל"ן של סינסינטי, 2020 החלה כהבטחה גדולה, בפרט בנדל"ן למגורים. כמעט בכל קטגוריה היה נראה שמגמת גידול השוק ועליית המחירים שאפיינו את השוק ב-2019 רק יוסיפו לעלות. הבשורות הטובות: ב-2020, שוק הנדל"ן למגורים של סינסינטי שומר על יציבות, למרות משבר הקורונה.

זה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב בארה"בהשאירו פרטים לתיאום שיחת ייעוץ אישית

בחודש דצמבר 2019, כל הסימנים העידו שבמהלך שנת 2020 שוק הנדל”ן המתחמם של סינסינטי יגיע לנקודת רתיחה. ואכן ינואר נפתח בסערה, נפח העסקאות בסינסינטי-רבתי גדל, ומלאי הנכסים המוצעים בשוק ירד ב-23% ביחס לינואר 2019.

ואז הגיעה הקורונה לארצות הברית. כמו ערים אמריקאיות רבות, גם סינסינטי מצאה את עצמה במשטר הגבלות מיוחד וההשפעה על שוק הנדל”ן היתה מיידית. בחודש אפריל נרשמה ירידה של 20.21% במספר העסקאות שבוצעו. אך הפרט המעניין הוא שלמרות הירידה בכמות העסקאות, לא נרשמה ירידה במחירי הנכסים. להיפך, גם בחודשי הקורונה מחירי הסגירה נשארו יציבים ואף המשיכו לעלות בחלק ניכר מהסגמנטים.

בתחום יחידות הדיור להשכרה במתחמי מולטי פמילי, עוקבים אחר שיעורי התפוסה: בתום הרבעון השני של 2020, אמנם הייתה ירידה קלה לשיעור של 96.2%, אך נתון זה הוא עדיין גבוה מהשיעור הממוצע ל-5 השנים האחרונות של 95.7%.

בנוסף, עד כה, הקורונה לא פגעה כלל בעלייה במחירי שכר הדירה. שכר הדירה במתחמי המולטי פמילי בסיסינטי עלה ב-0.3% שנתי – שיעור גבוה לעומת עלייה של 0.1% בתחום זה בכל איזור המיד-ווסט של ארה”ב. אנליסטים צופים עלייה בשיעור של 2% במהלך השנה הקרובה, בהתאם ובמקביל לחזרת הכלכלה לשגרה.**

מרבית המומחים אופטימיים

ההשוואה המתבקשת שנזרקת לחלל האוויר היא למשבר הסב-פריים של ספטמבר 2008. ההשוואה הזו דווקא מותירה מקום לאופטימיות. בשונה מהמשבר ההוא, שנוצר בגלל כשל ישיר של שוק הנדל”ן והצף של משכנתאות ונכסים שאיש לא רצה, משבר הקורנה תפס את ענף הנדל”ן בסינסינטי בתקופה מצוינת. נכון שהמשבר שינה סדרי עולם והשפיע על הרגלי חיים ועל הכלכלה הגלובלית, אך בשונה מהמציאות ב-2008 שוק הנדל”ן מתנהל באקלים הרבה יותר בריא כלכלית והמציאות בסינסינטי היא של ביקושים אמיתיים. בשורה התחתונה, לא נרשמה התרסקות בענף הנדל”ן כמו שחווינו במשבר ההוא. היקף הפעילות אמנם ירד, וכמו שהזכרנו, בחלק מהקטגוריות אפילו נרשמו עליות מחירים.

מרבית המומחים סבורים שבסופו של דבר משבר הבריאות ייפתר והכלכלה תשתקם. בסופו של יום - העצירה, שאמנם היתה הכרחית, היתה גם מלאכותית.

השפעת הקורונה על שוק הנדל”ן

הקורונה בהחלט העמידה אתגרים לשוק הנדל”ן, היא הרתיעה מוכרים לפתוח את הבתים בפני קונים פוטינציאליים וההגבלות הקשו על אספקטים לוגיסטיים בענף הבנייה וניהול הכנסים. סגירה של עסקים קטנים ומסעדות משפיעה גם על הנדל”ן המסחרי. התיירות שכמעט נפסקה גרמה לפגיעה בנדל”ן למלונאות. בהקשר הזה כדאי להזכיר את דירות ה-airb&b. בסוף 2019 התחיל בסינסינטי טרנד בולט של השקעה בדירות לצרכי אירוח ו-airb&b והיו כמה שינויי רגולציה שהקלו מאוד על משקיעים בגזרה הזו – במקרה הזה הקורונה הכתה את התחזיות האופטימיות.

אחרי שזה נאמר, נכון לשלב הזה, שוק הנדל”ן של סינסינטי מתמודד יפה עם המשבר ובסגמנטים מסוימים אפשר אפילו לזהות טרנדים בשוק שהקורונה דווקא הניעה. למשל, המעבר לעבודה מהבית וההכרה שמדובר באופציה שיש לה יתרונות רבים, גורמת למשפחות לחפש דירות גדולות יותר שיוכלו להכיל גם ‘משרד’ או מרחב עבודה.

פרדוקסלית, גם שוק הנדל”ן למשרדים שהיינו מצפים שיושבת, מארגן את עצמו מחדש. מסתמן שאף על פי שאנשים רבים עברו לעבוד מהבית, הרגלי הריחוק החברתי יביאו לעיצוב חלל משרדי באופן ‘בזבזני’ יותר שייצור מרחב עבודה בטוח לעובדים.

אין ספק שחלק מהרגלי הצריכה שהריחוק החברתי כופה יישארו עמנו גם אחרי הקורונה. עוד לפני המשבר החלה הקנייה המקוונת לנגוס קשה בהכנסות של הקניונים שיצטרכו להמציא את עצמם מחדש. הקורונה האיצה מאוד את התהליך ולכן נראה אולי פחות ביקוש לנדל”ן מסחרי קמעונאי. מנגד, הדרישה למרכזים לוגיסטיים בכל הגדלים רק צפויה לגדול וייתכן שנראה הסבות ושינויי ייעוד.

נזכיר שסינסינטי כבר נחשבת לצומת לוגיסטית חשוב מאוד במידווסט. ראינו זאת בהחלטה של אמזון להקים בצמוד לנמל התעופה הבינלאומי של העיר את אחד המרכזיים הלוגיסטיים הראשיים שלה, שצפוי להתחיל לפעול כבר ב-2021, מהלך שצפוי להזניק את כלכלת העיר סינסינטי בשנים הקרובות.

השקעות בנכסי מולטי פמילי: ההכנסות משכר דירה – יציבות

נושא חשוב נוסף שצריך לסקור הוא שוק השוכרים בעיר. אחרי הכול, עבור המשקיעים בנדל”ן מניב, זהו אחד המדדים הקריטיים. ללא שוכרים משלמים - ההשקעה לא תניב רווח.

נכון לחודש אוגוסט 2020, דומה שהשפעת הקורונה כמעט ולא הורגשה. לא נרשמו דיווחים חריגים על דיירים שהפסיקו לשלם ומבחינת תפוסה של יחידות דיור, שיעור ה-Vacancy (שיעור הדירות הפנויות) הוא אפילו נמוך מהממוצע ההיסטורי. (ישנם שמייחסים חלק מהתופעה הזו לסיוע הממשלתי ודמי האבטלה הנדיבים.)

חשוב לציין שהמשבר הזה משפיע באופן שונה על אזורים שונים בעיר ועל סגמנטים שונים בדיור להשכרה. זה נוכח בעיקר בקצוות, העניים באמת, שגם קודם התקשו, נפגעים ולכן קשה יותר להשכיר דירות מהקטגוריה הנמוכה ביותר (קטגוריהD). בצד השני של הסקאלה, אנשים כן מנסים לחסוך יותר ולכן בתקופה זו יש ירידה בביקוש לדירות היותר אקסקלוסיביות (קטגוריהA).

באזורים שמוגדרים אזורי אמצע (קטגוריותB ו-C), הביקוש לדירות קשיח ומתחמי מולטי פמילי שנרכשו בתקופת הקורונה אוכלסו בקצב טוב ובתפוסה גבוהה, ומניבים תשואות נאות למשקיעים שהשכילו לזהות את נכסי המולטי פמילי בסינסינטי שהם נכסים מניבים - כאפיק השקעה חכם.

**הנתונים מדו”ח קוליירס: מחקר ותחזית ל-2020 של שוק המולטי פמילי בערים במדינת אוהיו

זה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב בארה"בהשאירו פרטים לתיאום שיחת ייעוץ אישית