#שוק הנדל"ן

המונח שכל משקיע נדל"ן בארה"ב חייב להכיר: Multifamily

בשונה מנכס רגיל, מולטי פמילי (Multifamily) הוא למעשה 'מקבץ דירות', כלומר נכס שכולל מספר רב של יחידות דיור שכולן רשומות כיחידת בעלות אחת. למה נוצר מודל בעלות כזה וכיצד העובדה הזו יכולה לשרת את משקיעי הנדל"ן המתוחכמים? בכתבה הבאה

זה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב בארה"בהשאירו פרטים לתיאום שיחת ייעוץ אישית

שוק השכירות של נדל”ן בארצות הברית פונה לפלח אדיר של כ-30% מהאוכלוסיה שאינו מחזיק דירה בבעלותו וזקוק לפתרון דיור. מסיבות היסטוריות, שנפרט בהמשך, נתח אדיר מיחידות הדיור המוצע להשכרה במדינה מרוכז בבניינים או מתחמים שיועדו מראש כבנייה להשכרה הנקראים: מולטי פמילי (Multifamily).

מה זה מולטי פמילי?

מולטי פמילי הוא למעשה ‘מקבץ דירות’. כלומר נכס שכולל מספר רב של יחידות דיור שכולן רשומות כיחידה אחת בבעלות אחת. נכס כזה יכול להיות בניין או קומפלקס של כמה בניינים, ובמקרים מסוימים אפילו שכונה שלמה.

השורשים ההיסטוריים של התופעה בראשית המאה ה-19. ארצות הברית קיבלה עצמאות ובחלקה המזרחי הפכה למדינה מתועשת. המהגרים, שהגיעו תחילה לכרכים כמו ניו יורק ובהמשך גם לערים במיד ווסט שהפכו למוקדי תעשייה ותעסוקה, כמו למשל סינסינטי, נזקקו לפתרונות דיור. מאחר שמרביתם לא היו בעלי הון שאיפשר להם לקנות בית, נמצאו יזמים שהקימו בניינים מחולקים לעשרות יחידות דיור שהושכרו למהגרי העבודה.

הפטנט הזה התגלה כמשתלם מאוד ולאורך המחצית השנייה של המאה ה-19 הוקמו בערים המרכזיות באמריקה מאות מתחמים כאלה. מאחר שהבתים נבנו מתוך מחשבה על הרווח היזמי ולא על רווחת השוכרים, הם לרוב נבנו בסטנדרט נמוך וללא חיבור לתשתיות סניטציה. לקראת סוף המאה ה-19 הפכו השיכונים האלה לבעיה חברתית ועירונית ומדינות וערים חוקקו חוקים שהגבילו ואפילו אסרו על הקמת מתחמי מולטי פמילי חדשים.

אחרי מלחמת העולם השנייה, כשהחלום האמריקאי הפך לבית עם מדשאה קדמית בפרברים, גם מתחמי המולטי פמילי חזרו לאופנה, אך הם שינו צורה. אם הציבור האמריקאי רוצה בית פרטי בפרברים אך פלח גדול ממנו לא יכול להרשות לעצמו לממש בעלות על נכס כזה, למה שלא נבנה שכונות של בתים פרטיים להשכרה? וכך אכן קרה.

המודל של בנייה יעודית להשכרה של מתחמי מולטי פמילי הוא כבר חלק מה-DNA של ענף הנדל”ן האמריקאי ומתקיים במלוא עוזו גם היום, הן בבנייה של פרויקטים חדשים והן בדמות הרבה מאוד נדל”ן היסטורי באזורים שהיום עוברים ג’נטרפיקציה, שיפוץ ופיתוח.

50 גוונים של מולטי פמילי

כאמור, חלק ניכר מפתרונות הדיור להשכרה ששוק הנדל”ן בארצות הברית מציע הם בפורמט מולטי פמילי. מדובר בפתרונות דיור לרוחב כל הסקאלה, משיכונים באזורי עוני ועד מגדלי יוקרה או מתחמי דירות גן עם בריכה פרטית לדיירים, וכמובן כל מה שאפשר לדמיין בין הקצוות האלה. מאחר שהשוק האמריקאי הוא שוק שמרני שאוהב תיוגים, שגם משפיעים על השווי של הנכס ומחיר השכירות של יחידת מגורים בו, כל מתחם מולטי פמילי משויך לאחת מארבע קטגוריות איכות:

• קטגוריה A

הקטגוריה האיכותית מכולן מתייחסת לכמה סוגי נכסים שכולם מכוונים לקהל ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. על פי רוב מדובר במתחמי דירות שגילם עד 10 שנים, או מתחמים דומים ותיקים יותר שעברו שיפוץ מאסיבי בשנים האחרונות. הכלל הזה מתייחס גם לגורדי שחקים בסטנדרט גבוה שנבנו למטרות השכרה. כאשר באזורי ביקוש, כמו ניו יורק, גם בניינים ישנים יותר ייכללו בקטגוריה A. גם פסיליטיז כמו בריכת שחייה או מועדון כושר מעניקים ניקוד. לפרויקטים אלה תהיה לרוב חברת ניהול שמספקת אחזקה מעולה.

• קטגוריה B

מתחמים בנויים בקפידה, איכותיים ומתוחזקים היטב שנבנו בעשרים השנה האחרונות או מתחמים ותיקים יותר שעברו שיפוץ וממוקמים בשכונות שנחשבות איכותיות וחבילת האחזקה שלהם איכותית.

• קטגוריה C

פרויקטים שנבנו ב-30 השנים האחרונות או שופצו בתקופה הזו ולרוב הבלאי כבר ניכר בהם. מתחמים אלה מיועדים לרוב לציבור ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר. חבילת האחזקה ושירותי הניהול מינימלית.

• קטגוריה D

הקטגוריה הנמוכה ביותר של מולטי פמילי, כוללת לרוב בתים ישנים מאוד ומוזנחים, מאיכות נמוכה בשכונות קשות המיועדות למעמד סוציו-אקונומי נמוך מאוד וללא כל חבילת אחזקה.

הזדמנות למשקיעים גדולים ולקבוצות משקיעים

העובדה שחלק ניכר ממצאי הדירות להשכרה בארצות הברית הם מקבצי דיור (מולטי פמילי) הופכת את השוק הזה למאוד שונה משוק ההשכרה בישראל שבו כמעט לא קיימת בנייה יעודית להשכרה. נכון שהיסטורית גם ישראל קלטה גלי הגירה (עלייה) גדולים בשנותיה הראשונות, אך מי שסיפק את הדיור היו חברות משכנות ציבוריות כמו ‘עמידר’ או ארגונים כמו הסוכנות היהודית, ובסופו של דבר רוב יחידות הדיור האלה הופרטו לידי הדיירים והציבור הרחב. בארצות הברית היזמות החופשית נתנה את פתרון הדיור שמראש נולד כיזמה עסקית ונשאר ככזה.

מתחם מולטי פמילי כולל במינימום 5 יחידות דיור ובמקרים רבים שכונות שלמות של מאות יחידות דיור, שלא ניתן לפצל מבחינה רישומית על נסח אחד, ולכן מהווה חסם בפני משקיעים פרטיים קטנים והזדמנות גדולה עבור משקיעים גדולים וקבוצתיים. בשנים האחרונות הקצב של בנייה חדשה להשכרה בארצות הברית אינו מדביק את הביקוש. נתון זה יחד עם העובדה שמתחמי מולטי פמילי בדרך כלל מעניקים הרבה יציבות שלא קיימת בתחומי נדל”ן אחרים הביאה לכך שגופים שעד כה השקיעו באפיקים כמו נדל”ן מסחרי ומתחמי משרדים משנים כיוון ועוברים להשקעה במתחמי מולטי פמילי. אנחנו, ב-Vision & Beyond זיהינו את המגמה הזו ולכן מרבים לרכוש, להשביח ולנהל מתחמי מולטי פמילי ומציעים למשקיעים שלנו אפשרות להשקעת נדל”ן יציבה עם תשואות משוערות נאות.

השיקולים בעד בחירת השקעה במולטי פמילי

פיזור סיכון: נכס מולטי פמילי הינו נכס מרובה דירות, וכך מרובה דיירים המשלמים שכר דירה. עצם העובדה ששכר הדירה אינו נובע ממקור אחד (דייר אחד) אלא מריבוי מקורות, הופך את ההשקעה ליציבה יותר, שכן אין הסתמכות על מקור הכנסה יחיד.

ניהול מקצועי של המתחם: כאשר בוחרים להשקיע במתחם מולטי פמילי, לצד בדיקה של הנדל”ן עצמו ושל העסקה המוצעת, חשוב מאד לבדוק את זהותו של מנהל הנכס ואת ניסיונו המוכח בתחום. זוהי התמחות בפני עצמה הבאה לידי ביטוי בכמה מישורים המשפיעים ישירות על ההכנסות והרווח למשקיע:

א. הכנסות מתזרים שנובע משכ”ד: ניהול כלכלי מהודק ויכולת להפחית עלויות תפעוליות של הנכס כולו בהכרח מייצר תזרים פנוי גבוה יותר, שהוא התשואה למשקיע. בנוסף, ניהול מדוייק של ההשכרות – בחירת הדיירים הנכונים שישלמו שכר דירה באופן קבוע, ושלא יהיה בלאי גבוה לדירה – הוא קריטי ליצירת תזרים קבוע ולמיזעור הוצאות על תחזוקה.

ב. שווי הנכס: עצם מיקסום התזרים הפנוי לאחר הוצאות תפעול מוביל למיקסום שוויו של הנכס, בהתאם. שווי הנכס נקבע לפי שיעור התזרים, ולכן יש חשיבות עליונה לניהול נכון וקפדני.

קביעת שווי הנכס: מתחם מולטי פמילי דומה במאפייניו הכלכליים למתחם מסחרי מבחינה זו שמדובר בריבוי דיירים ובפוטנציאל התזרים שניתן להפיק מהשכרתו. המתחם נתפס כעסק וערכו נקבע ע”י היוון התזרים, לעומת נדל”ן אחר שם ערך הקרקע הוא הרכיב הדומיננטי בקביעת השווי.

מגמת השקעה בסוף 2020

השקעות בנדל”ן למגורים כמו מולטי פמילי להשכרה נתפסות במידה מסויימת כחסינות למשברים, מאחר והביקוש לדיור לא יורד ודווקא הביקוש לשכירות (לעומת רכישת דירת מגורים לבעלות) – גובר. יחד עם זאת, כל משבר כלכלי מביא איתו היבטים שלא ניתן לצפות מראש, ועל כן יש לבחון כל החלטת השקעה בהתאם.

בעידן הקורונה שפגעה בעיקר בפעילות עסקים מסחריים – קמעונאות ומשרדים - אנו עדים לתופעה לפיה גופים שהשקיעו עד כה בנדל”ן מסחרי ומשרדים, מנזילים את השקעותיהם ועוברים להשקיע במולטי פמילי. הסיבות העיקריות לכך הן שנדל”ן למגורים הינו מצרך קיומי בסיסי של כל אדם, וכך תמיד תהיה לו דרישה, גם בעיתות משבר, ובנוסף, המודל העיסקי של פיזור סיכון בעסקת מולטי פמילי הופכת אותו ליציבה יחסית להשקעות נדל”ן אחרות. שתי הסיבות הללו הופכות את ההשקעה בעסקת מולטי פמילי להשקעה אטרקטיבית בעייני המשקיעים.

זה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב בארה"בהשאירו פרטים לתיאום שיחת ייעוץ אישית