#שוק הנדל"ן

משקיעי הנדל"ן בארצות הברית שמים את מבטחם בנכסי Multifamily במערב התיכון

נכסי ה- Multifamily בערים במערב התיכון (איזור ה-Mid-West) של ארה"ב התגלו כחסינים בפני מגפת הקורונה והמשבר הכלכלי, ולכן מומחים מעריכים כי השוק יראה גידול בהיקפי ההשקעה בשיעור של כ-33% במהלך 2021. בחברת Vision & Beyond מסבירים מה הגורמים ליציבות ולאטרקטיביות למשקיעים.

מעוניינים בניהול השקעות חכם בנדל"ן החל מהון עצמי של $100,000? אנחנו יכולים לעזור!השאירו פרטים

השקעות ב-Multifamily: צמיחה של 33% במהלך 2021

חברת ייעוץ הנדל”ן האמריקאיתCBRE פרסמה בתחילת החודש את התחזית המקיפה שלה לשוק הנדל”ן בארצות הברית לשנת 2021. במסמך המפורט, התייחסה החברה לתחומים בשוק הנדל”ן האמריקאי, לרבות שוק המשרדים, התעשייה, המסחר, המלונאות ומקבצי הדיור ה-multifamily.

במסגרת התחזית, מציינים האנליסטים של החברה כי בנכסי ה-multifamily במערב התיכון שמרו על אחוזי תפוסה יציבים לאורך כל 2020, בשיעור של 94% ומחירי השכירות גם הם לא השתנו במהלך השנה.

האנליסטים מעריכים כי האיתנות במשבר העולמי תביא לצמיחה של כ- 33% בהיקפי ההשקעה בנכסים אלה בכלל ארה”ב, מהיקף של 111 מיליארד דולר ב- 2020 להיקף של 149 מיליארד דולר במהלך שנת 2021. נתונים אלה משמעותיים לנוכח העובדה כי הצמיחה בכלל שוק הנדל”ן בארצות הברית במהלך 2021 מוערכת בכ- 5.5% בממוצע.

בהקשר זה נציין כי נכון לכתיבת מילים אלה, רמת הריבית הנמוכה בארצות הברית תשפיע באופן חיובי על משקיעי הנדל”ן בשל התשואות הנמוכות הצפויות במסלולים הוניים (מניות, אג”ח וכו’) ולעומתן עלויות המימון האטרקטיביות מהן נהנים משקיעי הנדל”ן בתחום.

במסמך המפורסם על ידי החברה, מופיע סקר שמטרתו לבחון את אמון המשקיעים בדבר התאוששות שוק הנדל”ן וממנו עולה כי 45% ממשקיעי הנדל”ן האמריקאים מאמינים כי פעילותם בתחום ה-multifamily תחזור להיקפים של לפני עידן הקורונה במהלך הרבעון הראשון של 2021, בעוד שבתחום המשרדים בערים הגדולות למשל, היקפי הפעילות יחזרו לרמה של 2019 רק ב- 2022.

תפוסה יציבה של 94% במתחמי ה-Multifamily

בחברתVision & Beyond, המתמחה בהשקעות בתחום מקבצי הדיור מסוגmultifamily, מסבירים את הגורמים ליציבות יוצאת הדופן ולאטרקטיביות למשקיעים: “מתחמי מקבצי הדיור בארצות הברית מהווים אלטרנטיבה מועדפת למגורים בקרב האמריקאים, במיוחד בקרב אוכלוסייה עירונית צעירה ומבוססת, בגילאים 25-40, משום שמתחמים אלה מגלמים אפשרות ליהנות מאיכות חיים, גמישות בבחירה במקום המגורים, ומעטפת שירותים לדייר שלא ניתן ליהנות ממנה במסגרת אחרת.

בעוד שמקבצי הדיור במטרופולינים, דוגמת ניו יורק, סן פרנסיסקו ואחרות ספגו פגיעה בשל עלייה משמעותית באחוזי האבטלה, חוסר וודאות כלכלית ופגיעה באחוזי התפוסה בנכסיmultifamily בקטגורייתClass A (נכסי יוקרה שמחירם גבוה מהממוצע בשוק), המתחמים בערים במערב התיכון במדינות במערב התיכון כמו אוהיו, קאנטקי ואחרות, גילו יציבות יוצאת דופן, תוך שהם שומרים על אחוזי תפוסה של 94% בעיקר בנכסי שהייתה קיימת גם לפני המשבר.

היום, כאשר אנו חווים את השפעות משבר הקורונה על הכלכלה בכלל ועל ההתנהלות הכלכלית הזהירה של תא משפחתי, ניכר כי מתחמים אלה עוד יותר אטרקטיביים בקרב קהל היעד, משום שהם מספקים מענה מצוין למשפחות ולאנשים שאינם מעוניינים לסכן את ההון שלהם וליטול משכנתא בעידן של אי-וודאות.”

מודיס: לקסינגטון היא אחת מחמש הערים המבטיחות בשוק ה-Multifamily

חברת הדירוג העולמיתMoodys גם היא מביעה אמון ראוי לציון בנכסי ה-multifamily במערב התיכון ומונה את העיר לקסינגטון שבקנטקי כאחת מחמש הערים המבטיחות להשקעה בתחום, לצד נוקסוויל, פיניקס, נשוויל ומיניאנפוליס. האמון שרוכשת חברת הדירוג נובע מהעבודה כי גם במהלך 2020 חל גידול של כ- 5.9% במחירי שכר הדירה בנכסיmultifamily לעומת ירידה ממוצעת של 4% במחירי השכירות בכל רחבי ארצות הברית, וירידה של 3-4% במטרופולינים כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו, ומיאמי.

Vision & Beyond משיקה בימים אלה במתחםmultifamily בעיר לקסינגטון, ובחברה מפרטים מה גורם ליציבות הכלכלית בעיר שבקאנטקי ומדוע היא אטרקטיבית למשקיעים: “העיר לקסינגטון מונה כ-330 אלף תושבים, שכמחציתם הינם בעלי השכלה אקדמאית וכ-95% מהם עובדים במשרות קבועות בחברות ענק כמוXerox, Lexmark, UPS, IBM, Lockheed Martin ו-Amazon. רובם המוחלט של העובדים המועסקים בעיר המשיכו להחזיק במשרתם במהלך משבר הקורונה ולאחריו.” נתונים אלה מביאים לכך ששיעור התפוסה במקבצי הדיור עומדים על כ-94% וצפי האנליסטים הוא כי במהלך 2021 מחירי השכירות בעיר יעלו בכ- 3% לעומת סטגנציה בערים אחרות.

אוכלוסייה מבוססת ומשכילה עם פרנסה יציבה

המתחם שלVision & Beyond בעיר לקסינגטון מונה 84 דירות בנות 2-3 חדרי שינה (כלומר: דירות 3-4 חדרים לפי המונחים בישראל), והוא ממוקם בסמוך לצירי התנועה הראשיים בעיר ולמתחם מסחר ובילוי. 76% מדיירי המתחם הינם בוגרי תיכון או אקדמאים. דיירי המתחם נהנים משירותי חברת ניהול, חימום ומיזוג בדירות, שירותי כביסה, שטחים פתוחים וירוקים למשפחה ועוד. שיעורי התפוסה הממוצעת במתחם עומדים על 94% באופן יציב בשנים האחרונות.

החברה נמצאת בהליכי רכישת המתחם. לאחר הרכישה, בכוונת החברה לשפר את עלויות התחזוקה וליעל את תהליכי ותקציבי הניהול, ליצור חוויית מגורים איכותית, וליצב בהדרגה את מחירי השכירות וליצר ביקושים למגורים במתחם.

אסטרטגיית ההשקעה: רכישה מחוץ לשוק (Off-market), השבחה והשאת ערך תוך כ-4 שנים

“הצוותים המקצועיים של החברה איתרו את הנכס וערכו בדיקות נאותות מקיפות, ולנוכח תוצאותיהן המתחם ירכש במחיר נמוך מערכו בשוק. לאחר שיפור עלויות התחזוקה ויעול תהליכי ותקציבי הניהול כאמור, אפשר יהיה לשפר את תזרים מההכנסה משכר דירה ולהשביח את ערך הנכס, ובכך ליצר תשואה טובה עבור המשקיעים”, מסבירים ב-Vision & Beyond. “גם בנכס זה תיושם הגישה העיסקית של החברה המבוססת על השקעה משותפת יחד עם משקיעיה ויצירת זהות אינטרסים בין הצדדים. בנוסף, התמחותנו באיתור ופיתוח נכסיmultifamily בעלי פוטנציאל השבחה מהותי, שיפור שורת הרווח באמצעות צמצום הוצאות הניהול והתחזוקה והעלאת מחירי השכירות - כל אלה תורמים להעלאת שווי הנכס ומאפשרים ביצוע אקזיט המגלם השאת ערך משמעותי בטווח של כארבע שנים”.

Vision & Beyondהינה חברה להשקעות נדל”ן, המתמחה ברכישה, השבחה וניהול נדל״ן מניב באיזור המיד-ווסט של ארה”ב. החברה מנהלת עבור משקיעיה מקבצי דיור להשכרה (Multifamily), תוך שילוב זרועותיה המקצועיות של ייזום, ביצוע, ניהול נכסים ופיננסים הפועלות יחדיו למטרת יצירת תזרים קבוע ויציב משכ”ד והשבחת הנכסים לשווי מירבי. מטה החברה והנהלתה הראשית פועלים ממשרדיה בסינסינטי אוהיו, ולחברה משרד גם בישראל.

מעוניינים בניהול השקעות חכם בנדל"ן החל מהון עצמי של $100,000? אנחנו יכולים לעזור!השאירו פרטים

כל הנ"ל הנו בגדר מידע צופה פני עתיד, המבוסס על הערכות ותחזיות של גורמי מקצוע. V&B לא בדקה בעצמה את התחזיות או את ההנחות שבבסיס תחזיות אלו. בהתאם, הערכות אלו יכולות גם שלא להתממש או להתממש בדרך אחרת בשל שינויים בסביבה הכלכלית אשר תורמים או יתרמו לאי הוודאות האינהרנטית שבהשקעת נדל"ן. יודגש כי השקעה בנדל"ן, מטבע הדברים, חשופה לסיכונים הקשורים לשינויים בתנאי השוק והכלכלה האמריקאית והעולמית בכלל ועל כן כל הערכה לגבי העתיד הינה הערכה בלבד ואין לראות בה כמצג או כחלק מהסכם בין הצדדים ככל שייחתם. בקבלת החלטת השקעה בנדל"ן, על המשקיעים לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בהשקעה, ועליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, מיסוייות וכספיות אחרות של ביצוע ההשקעה. הפרסום לעיל גם איננו מהווה הצעה לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד-1994 ("חוק השקעות משותפות"). לאור האמור ובהמשך לכך, גם כל השקעה במיזם נשוא פרסום זה אינה מוסדרת ולא תהיה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל. החברה ו/או נציגיה, אינם מורשים לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה זו או הצעה עתידית לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק השקעות משותפות.