#שוק הנדל"ן

עכשיו זה לא הזמן להשקיע בנדל"ן

מה מניע את סטס גרינברג, בעלים משותף ומנכ"ל קבוצת הנדל"ן Vision & Beyond group, לקרוא בגלוי למשקיעיו להימנע מהשקעות בארה"ב בתקופה הקרובה? ואיך זה קשור לחברות השיווק הישראליות?

ממקום מושבו בסינסינטי, אוהיו, סטס גרינברג עדיין מקפיד להתעורר לפי שעון ישראל ולהתעדכן מדי בוקר בחדשות המקומיות. בימים האחרונים, הוא רואה את המודעות בתקשורת הישראלית ומשפשף את עיניו כלא מאמין: משבר הקורונה נמצא בראשיתו והנזק האמיתי לכלכלה טרם התברר במלואו, אבל כל זה לא מפריע לעשרות חברות לשיווק נדל"ן להציע 'הזדמנויות חד פעמיות' להשקעות בשוק הנדל"ן במדינות שונות בעולם 'דווקא עכשיו'.

רוצה לקבל עדכון בפעם הבאה שנסקור את מצב השוק בעקבות הקורונה?הרשמה לניוזלטר

הלחץ התזרימי של חברות ההשקעות הישראליות מוביל אף חלק מהן לקיים כנסים וירטואליים, מהסלון בדירה בישראל, ולהציע השקעות נדל”ן מבלי לשקף להם את המצב האמיתי של שוקי הנדל”ן ומבלי שבכלל יש להן את הכלים להבין את המצב האמיתי של השוק בארה”ב כשהם יושבים בסלון בישראל. “ענף הנדל”ן בארה”ב עדיין לא נכנס למשבר”, אך בהחלט סביר שיכנס בחודשים הקרובים ”, מודה גרינברג, בעלים משותף ומנכ”ל של קבוצת הנדל”ן Vision & Beyond group, המתמחה באיתור, השבחה וניהול נדל”ן מניב בארה”ב.
“נכון שעדיין לא חלה ירידה משמעותית במחירי הדירות או הנכסים בשטח, אבל עם זאת, הפגיעה בכלכלה האמריקנית עלולה לגלגל את כדור השלג גם לפתחו”.

תמונת המצב הקודרת שמנסים לשווק אותם בעלי עניין, הובילה אותו לעשות מעשה די חריג בנוף העסקי: לצאת בקריאה גלויה למשקיעים לעצור הכל ולחכות לימים בטוחים יותר. “הקריאה שלנו למשקיעים היא חד משמעית: Hold your horses. זה לא הזמן להשקעות. המשבר רק התחיל וגם אם לא מדובר במשבר נדל”ני, השוק קפוא ומי שלא רוצה להיות חלק מקריסה – שישמור על כספו בעת הזו”. “ניגוד העניינם שבהן נמצאות חברות אלו עם המשקיעים, מכשיל אותן בייעוץ האחראי אותו הן צריכות לספק. הן חושבות על הישרדותן באופן אישי כחברה שתלויה באופן בלעדי במכירות ובכך גוררות את המשקיעים לקנות ‘דווקא עכשיו’ בניגוד לטובת המשקיע”.

מדוע אתה כל כך מודאג? הרי ידוע שמשברים מייצרים הזדמנויות ויש אנשים שאפילו מתעשרים תוך כדי משבר

“כעיקרון זה נכון, אבל העובדות בשטח הן שאין עדיין ירידה משמעותית, אם בכלל במחירי הנדל”ן. השוק פשוט קפוא. לא קונים ולא מוכרים, אנשים לא שומעים על המשבר וישר רצים למכור את נכסיהם בהנחה. מדובר בתהליך, אין עדיין גלי פיטורים בארה”ב ואין פשיטות רגל וסגירות עסקים. אין עדיין פאניקה, אין ירידות ומכאן שאין הזדמנויות. מי שמנסה לצייר תמונה אחרת הוא לא יודע מספיק או שלא רוצה שהמשקיעים ידעו זאת”.

“אם נגיד שאנחנו לא מחכים לירידות מחיר, נשקר, ההיפך הוא הנכון. אנחנו פורסים “חכות דיג” לעסקאות בכל פינה, אצל כל מוכר, אצל כל עורך דין לענייני פירוקים ופשיטות רגל ואצל כל בנקאי בסביבה. בכל התראה שאנו מקבלים מהשטח, המגיעה מפעילות של חברות השקעה בנדל”ן אנו מגלים תרמית. הסיבה היא שאין שינוי במחיר אלא רק באריזה של ההצעות השונות”.

אז מה בעצם הסיכון הגדול להשקיע דווקא עכשיו?

“ההשקעה עכשיו עלולה להתגלות כיקרה בכ- 30% מההשקעה בעוד שלושה חודשים באותו נכס. משקיעים חכמים שמדברים איתנו יושבים על הגדר ומחכים, הם אומרים ‘למה לי לקנות משהו עכשיו בדולר כשאני יכול לקנות עוד שלושה חודשים ב-70 סנט על כל דולר’. בנוסף קיימים עוד המון סיכונים שהמשבר מייצר שלא נלקחים בכלל בחשבון כגון:

פערי מט”ח שמשתוללים עכשיו, חוסר יציבות בבנקים, סיכונים מוגברים של מינוף, חוסר היכולת למצוא דיירים במחירי שכירות של לפני המשבר. כל אלו מערערים את הכדאיות הכלכלית של העסקאות. עסקאות אלו מתומחרות בתקופה של טרום המשבר”.

יש אתגרים שהמשבר ייצר ומורגשים כבר כיום?

“ישנם לא מעט כאלו: בתי המשפט שלא עובדים ואין מי שיאשר את הסגירה של העסקאות שכבר היו אמורות להיסגר, עסקה שנקלעת למורכבות משפטית נתקעת. בנוסף, העירייה עובדת במתכונת מצומצמת ולכן אני לא מקבל היתרים במהלך התקדמות השיפוצים מה שגורר עצירה ועיכוב משמעותי. איסור על פינוי דיירים שלא משלמים שכירות בתקופה הזו, מקשה על גבייתם.

כל משבר מייצר הפתעות חדשות שלא נראו במשברים שקדמו לו, לדוגמה, אף פעם לא נסגרה אוניברסיטה בארה”ב. במשבר הנוכחי רובן נסגרו ולכן הסטודנטים חזרו לבית הוריהם ו”שכחו” להמשיך לשלם את דמי השכירות”.

ומה עם ענף הנדל”ן הישראלי? גם הוא בסכנה?

“ענף הנדל”ן הישראלי נמצא בקריסה. יש כיום מעל 200 חברות בנייה שבונות פרויקטים של מחיר למשתכן ב-1,500 אתרים ב-86 ערים שונות, ולפי כל התחזיות, ברוב הפרויקטים צפויים איחורים במסירת הדירות, מהלך שיוביל לפגיעה בכיס של רוכשי הדירות, מאחר שרבים מהם נדרשים לשלם משכנתא ובמקביל לשלם שכירות בדירה בה מתגוררים כיום. גם אי הודאות בשוק התעסוקה שמגיע בצורת קיצוץ בשכר, חל”ת או פיטורים – לא מוסיף שקט”.

איך החברה שלך מתכוונת לשרוד את המשבר, אם בעצם אתה קורא למשקיעים, לא לקנות עכשיו?

“המודל אותו הציגה החברה למשקיעים אף פעם לא היה כרוך במינוף גבוה, שיוביל לסיכון בלתי סביר לנכסי המשקיעים. הנכסים בהם החברה התמקדה הם נכסים, אשר יחסית לתחומים אחרים, הם חסינים יותר, כמו “מולטי פמילי” של אוכלוסיות מוחלשות, דיור בר השגה ודיור סטודנטים. החברה שלנו איננה תלויה רק על הכנסות ממכירה למשקיעים.

רוצה לקבל עדכון בפעם הבאה שנסקור את מצב השוק בעקבות הקורונה?הרשמה לניוזלטר