#שוק הנדל"ן

31 שאלות שאתם חייבים לשאול לפני השקעה בנדל"ן

במהלך שנותינו בחברה, נתקלנו באינספור שאלות. חלקן היו רלוונטיות לזמנים ומקרים ספציפיים, חלקן היו סבוכות ומורכבות, אך במהלך אותה התקופה, נתקלנו בשאלות שחזרו על עצמן, ובצדק: הן התייחסו להבנת הפוטנציאל של ההשקעה, הבנה מעמיקה של הצד שמנגד, ביאור של נורות אזהרה אדומות ועוד.

אותן שאלות הגיעו מאנשים כמוני וכמוכם, אשר רואים בהשקעה בנדל"ן כדרך טובה להגדיל את ההון העצמי. יחד עם זאת, אנו מודעים לסיכונים הכרוכים, ומעוניינים למזער אותם ככל הניתן. חלק ניכר מאותן השאלות הן כאלו שגם אנחנו שאלנו כאשר בחנו לא מעט השקעות נדל"ן, עד שבחרנו באלו שאנו רוצים להשקיע בהן. בדרך להחלטה המושכלת, למדנו והבנו מה כדאי לשאול, מה חייבים לדעת, מה אמין ומה פחות, מהם הדברים שאסור לוותר עליהם - ומה צריך לבדוק לפני כל השקעה חדשה. כל איש מכירות וכל פרוספקט יציג לכם את ההשקעה כ"הזדמנות מצוינת" או "עסקה שאסור לפספס", אך לרוב, הנתונים שיוצגו בפניכם יהיו יותר מדי טובים כדי להיחשב כהגיוניים, ולכן חשוב שתדעו לשאול את השאלות הנכונות ולהבין מה מסתתר באמת מתחת לפני השטח. כדי לעשות זאת, הכנו עבורכם 31 שאלות שעליכם לשאול כדי לקבל החלטות מושכלות. זכרו – שימו ראשית את הדגש על בחירת החברה הנכונה, ורק לאחר מכן בחרו את ההשקעה שנחשבת כהכי טובה עבורכם.

מועדון BEYOND PARTNERS - כל המידע אודות השוק וסוגי ההשקעות המומלצים בארה"בהירשמו למועדון

שאלות כלליות על החברה/היזם:

1. האם בעלי החברה המשווקת משקיעים מכספם האישי בנכסים בעלי מאפיינים זהים באזורי ההשקעה? האם אפשר לקבל דוגמא לכמה עסקאות כאלו?

  • סעיף חשוב מאין כמותו. תשובה חיובית תעיד על אמון באזור ההשקעה, על מחויבות ועל האתגרים בכובע המשקיע. ממש כמו שכדאי לכם להשקיע את הכסף שלכם איפה שהבנק משקיע – כך גם כאן.

2. האם החברה המשווקת היא חברת יזמות-ביצוע-פיקוח עם עובדים בשטח, או רק חברת שיווק אשר מתווכת כסף בין משקיע ליזם?

  • רוב החברות המציגות עצמן כחברות שמאתרות, משביחות ומנהלות מהשטח הינן חברות שיווקיות בלבד, הפועלות עם “שותפים מקומיים” -קרי, כאלו שאינן יכולות לשלוט באמת בכל שלבי ההשקעה.
  • במקרים אלו, אין יכולת לערוב לפעילות החברה המבצעת והמנהלת.

3. האם לבעלי החברה המשווקת/מבצעת ישנם אישורי הגירה כחוק ורישיון בתפעול והשבחת הנכסים?

  • יש לוודא שלפחות אחד מבעלי החברה מוסדר ורשאי לבצע עסקים כחוק במדינת היעד.

4. האם החברה פועלת לפי חוקי הבנייה המקומיים, והאם יש לה רישיון קבלן מוסמך כחוק?

  • יש לוודא את קיומו של רישיון קבלן עדכני ותקין במדינת היעד.

5. האם החברה משפצת עם ‘פרמיטים’ (היתרים) בהתאם לחוקי הבנייה של אזור ההשקעה?

  • עבודה בלי פרמיטים נחשבת כאסורה על פי חוק, ולכן היא עלולה להוביל במהירות לעצירת השיפוץ/הבנייה ולהוות סיכון ממשי לפרויקט.
  • יש לדרוש פרמיט לדוגמא עבור פרויקט זהה.

6. מי מטעם החברה המשווקת חי בשטח באזור ההשקעה?

  • יש לוודא שבעלי/מנהל בכיר בחברה מתגורר בשטח ואינו מתנהל “על הקו”.
  • תחום הנדל”ן הוא תחום סיזיפי, ולכן יש צורך שאותו נציג יוכל לפקח על כלל השלבים בשיפוץ והניהול השוטף, ובעיקר להיות זמין למשקיע.

7. איך החברה מאתרת את הנכסים שהיא משווקת?

  • רוב החברות המשווקות מקבלות סחורות יד שנייה/סוג ב’, והיזם המקומי שומר לעצמו ולמקורביו את העסקאות האטרקטיביות, ללא כל צורך בחברת שיווק זרה.

8. האם החברה עובדת עם בנקים אמריקאים בנושא המימון?

  • חברות רציניות עברו אישור בנקאי למימון לפחות פעם אחת.

9. כמה עסקאות ביצעה החברה המשווקת בפועל באזור ההשקעה המדובר? האם אפשר לקבל כתובות של אותם נכסים?

  • יש לוודא שהחברה ביצעה השקעות נוספות באזור ההשקעה.
  • יש לוודא כי הנכסים בכתובות שנמסרו אכן נמצאים באחריות החברה.

10. האם אני כמשקיע יכול לדבר עם היזם המבצע בשטח?

  • מומלץ לשוחח/לקבל דרכי התקשרות עם היזם בשטח ולשוחח עימו - לעתים יש סתירות מידע שחשוב לגלות בשלב מוקדם.

11. מהו הסיכון באם היזם בשטח מנתק את הקשר עם החברה המשווקת לאחר הרכישה?

12. מהו הסיכון באם חברת הניהול מנתקת את הקשר עם החברה המשווקת בשלב ניהול הנכס?

שאלות בנוגע לנכס המוצע להשקעה:

שאלות שחייבים לשאול בשלב ההצעה להשקעה:

13. האם מובטחת תשואה קבועה/צ’קים מראש?

  • זהירות: מדובר בהונאה והפרה בוטה של החוק המנוגדת לכל הגיון עסקי פשוט - המשקיע משלם את כספי השכירות לעצמו מקרן ההשקעה.

14. האם הנכס המוצע לשיווק נמצא בשוק (Market) כגון אתרים כמו Zillow, MLS וכו’?

  • ההיגיון הפשוט אומר שעסקה הנמצאת בשוק, תימכר במחיר השוק.
  • העסקאות האטרקטיביות נמכרות ב-Off Market ע”י יזמים בשטח.
  • יש לוודא את הנושא ע”י חיפוש כתובת הנכס באחד מאותם אתרי מידע.

15. האם אפשר לראות את דו”ח המפקח ההנדסי (Inspection) שבוצע בנכס ולקבל את פירוט הליקויים טרם השיפוץ?

  • לא קונים נכס ללא דו”ח מפקח המציג/מפרט שיפוץ אשר נתן מענה לליקויי הנכס – על החברה המשווקת לספק דו”ח כזה לכל משקיע.

16. איך החברה בודקת את גובה הארנונה אותה הבעלים (המשקיע) צריך לשלם?

  • תשלום הארנונה הוא הוצאה משמעותית אשר להשתנות בעקבות רכישת הנכס. לכן, חשוב להבין איך החברה נערכת לכך, ושיש בידה מענה.

17. מהו מצב המערכות בנכס? (חימום/קירור, גז, חשמל, אינסטלציה, גג, יסודות המבנה)

  • במידה והמערכות אינן במצב תקין – ההשקעה עלולה להיהרס לחלוטין - הנכס לא יאושר לאכלוס ולא יימכר בעתיד.

18. האם הקבלן המבצע את השיפוץ/הבנייה הוא גם הגורם המעריך, וגם הגורם שבונה את תכנית השיפוץ?

  • הערכת השיפוץ היא תחום מקצועי בפני עצמו. קבלן ממוצע אינו יודע להעריך את גובה השיפוץ, מה שעלול לסבך את המשקיע. יש לבדוק מראש מיהו הגורם המקצועי שמבצע את ההערכה ואת בניית התכנית.

19. מהו אחוז ההוצאות אותם החברה לוקחת בחשבון בחישוב ההכנסה ברוטו משכירות לבין הרווח נטו?

  • רוב משקיעי הנדל”ן לא מייחסים חשיבות מספקת להוצאות השוטפת בנכס. כלל האצבע מתייחס ללפחות 40% מההוצאות (דמי ניהול, תחזוקה ותיקונים, ביטוח, אי תפוסה, גינון וניקיון, דמי אכלוס וכו’)

20. מהו מודל הרווח של החברה המשווקת?

  • במידה והרווח המוצג נמוך, מדובר בדגל אדום: נראה שישנים רווחים ממקורות לא גלויים.

21. מהם הסיכונים בעסקה ממונפת בעת משבר, ומהו המענה לסיכון?

  • מינוף להשקעת נדל”ן הוא כלי להגדלת הרווחים (בתרחיש אופטימי). לכן חשוב מאוד לדעת ולשים לב שהוא טומן בחובו סיכונים רבים. זכרו, מינוף גבוה = חשיפה וסיכון לאובדן הקרן. מסמכים שעליכם לדרוש לקבל בשלב ההצעה להשקעה (השוואה בין פרויקטים שבוצעו):

22. האם ניתן לקבל תמונות וסרטונים מפרויקטים קודמים של שיפוץ זהה (לפני ואחרי, תכנון/ביצוע ועוד)?

23. האם ניתן לקבל מספרי טלפון של משקיעים שהשקיעו בפרויקט זהה שהסתיים?

  • שאלות לדוגמא: תכנון/ביצוע פיננסי, שקיפות דו”חות, תקלות ודרך התמודדות של החברה המשווקת

24. האם ניתן לקבל חוזי שכירות לדוגמא מנכס בעל מאפיינים זהים לזה שמוצע להשקעה?

  • בתוכניות עסקיות, החברה עלולה להציג מחירי שכירות בצורה פחות שמרנית/בהערכה אופטימית – ולכן חשוב להשוות עם הסכומים בפועל.

25. באם הנכס כבר נרכש: האם ניתן לקבל מסמך המציג את הרכישה ועלות הנכס, ומסמך בעלות רשמי?

באם הנכס עדיין לא נרכש: דרשו מסמכים לנכס זהה + התוכנית העסקית

  • קניית נכס היא עניין רציני, הזכות הקניינית והבעלות הישירה על הנכס היא הבטוחה החזקה ביותר - חשוב לוודא שהתהליך נעשה כראוי, בליווי עורך דין נאמן ושמסמכי הרכישה מעידים על הבעלות ונרשמים במחוז כחוק.

שאלות אודות חברת הניהול:

26. האם חברת הניהול היא בבעלות החברה המשווקת, או שהיא ‘חברה מקומית’ הנותנת רק שירות צד ג’ חיצוני?

  • יש לקבל דו”ח שנתי לדוגמא שהונפק ע”י חברת הניהול עבור המשקיע
  • יש לראות את התכנית העסקית לאותו נכס שהונפקה ע”י חברת הניהול עבור המשקיע
  • יש לבצע השוואה של תכנון/ביצוע – זוהי ההוכחה הטובה ביותר בכדי לראות סטיות מהתוכנית העסקית אל מול מה שבוצע בפועל.

27. האם אפשר לקבל את מחירון התחזוקה והתיקונים של חברת הניהול?

  • בניהול נכסים עלולות לצוץ עלויות נוספות, ולכן יש לבדוק תמחור מוסכם מראש לכל תקלה בנכס.
  • במידה ואין מחירון מוגדר, קיים הסיכון שחברת הניהול משתמשת באנשי מקצוע חיצוניים, הנחשבים כיקרים מאוד ואינם חוסכים את עלויות התיקונים – דבר שפוגע מאוד בתשואה.

28. איך החברה המשווקת/היזם פועלת ושולטת בעלויות הגבוהות שגובה חברת ניהול חיצונית?

  • חברות ניהול חיצוניות לרוב פועלות בניגוד אינטרסים עם בעל הנכס (המשקיע). אלו רוצות להרוויח, והמשקיע רוצה שיחסכו בעלויות השוטפות.
  • באם חברת השיווק/היזם אינם שולטים ומייצרים מנגנון הגנה על כספי המשקיע – אתם נמצאים בסיכון.

שאלות בנוגע לתחום משפטי:

29. האם החברה המשווקת משתמשת בעורך דין נאמן לכספי המשקיעים, והאם לעורך דין הנאמן יש גישה לקלסרי חשבונאות ונכסי החברה?

  • אין עסקת נדל”ן ללא עורך דין נאמן – אחרת, המשקיע בסיכון משמעותי.
  • יש לוודא שהעורך דין הנאמן נותן שירות גם לחברות נוספות ואינו ‘צד’ לחברה המשווקת.

30. האם ההסכם השקעה עם חברת השיווק מסורבל וכתוב באנגלית?

  • לחברת שיווק/יזמות רצינית, אין מגבלה לחתום על הסכם השקעה נהיר, ברור ובשפת האם של המשקיע!
  • זכות המשקיע לתבוע בארץ מגוריו הינה זכות בסיסית – אל תוותרו עליה

31. האם במקרה של סכסוך משפטי בין המשקיע לבין החברה המשווקת והיזם – התניית השיפוט היא בבית משפט בישראל או בניכר?

  • לא עושים עסקה עם אף גורם שלא ניתן לתבוע אותו בארץ.
  • הליך התביעה בחו”ל הינו מורכב, יקר וכרוך באי ודאות רבה.
מועדון BEYOND PARTNERS - כל המידע אודות השוק וסוגי ההשקעות המומלצים בארה"בהירשמו למועדון